gültig vom 01.01.2024 bis 31.12.2025

ERLÄUTERUNGEN ZUM MIETSPIEGEL

Lagemerkmale:

a)      EINFACHE WOHNLAGE

Beeinträchtigung des Wohnens durch Handwerks- und Gewerbebetriebe, Fehlen von Frei- und Grünflächen, starke Verkehrsbelästigung, Wohnung mit wenig Licht, Luft und Sonne, keine öffentlichen Verkehrsmittel bzw. Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, starke Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigung;

b)      MITTLERE WOHNLAGE

Wohnstraße bzw. -gegend ohne Lagevorteile, meist Wohnungen ohne Begrünung, Wohn- und Geschäftsstraße mit Durchgangsverkehr, öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten bis ca.10 Minuten Fußweg, sowohl Innenstadt als auch Vorortlage;

c)      GUTE WOHNLAGE

Bevorzugte und ruhige Wohnviertel in der Nähe von Grünanlagen oder Wohnanlage mit Gärten bzw. Vorgärten.

Der weitaus überwiegende Teil des Wohnbestandes ist der mittleren Wohnanlage zuzuordnen.

EINSTUFUNG INNERHALB DES MIETSPIEGELS:

Eine Vollmodernisierung mit Änderung der Altersgruppe des Hauses liegt vor, wenn ein wesentlicher Bauaufwand aufgewandt wird und die Wohnung neuzeitlichen Wohnansprüchen gerecht wird. Ein Bauaufwand ist nur dann als wesentlich anzusehen, wenn er mindestens 1/3 des zum Zeitpunkt der Modernisierung für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht.

Abweichungen vom Mittelwert der jeweiligen Einordnungskategorie rechtfertigen sich, wenn wertsteigernde oder wertmindernde Ausstattungsmerkmale vorliegen.

WERTSTEIGERNDE AUSSTATTUNGSMERKMALE:

z.B. Fußbodenheizung, offener Kamin, ausgesprochen komfortable Sanitärausstattung ( 2 Toiletten, Bidet, zweites Waschbecken im Bad, Einhandarmaturen, Dusche und Wanne), Parkett- oder Marmorfußboden, hochwertiger Teppichboden, Einbauschränke, Türsprechanlage. Isolierfenster oder andere Wärme- und Schallschutzmaßnahmen sind nur dann wertsteigernd, wenn sie nicht baujahrstypisch sind. 

WERTMINDERNDE AUSSTATTUNGSMERKMALE:

z.B. nicht abgeschlossene Wohnung, WC und Sanitärbereich für mehrere Mietparteien, kein Gasanschluss keine Türöffneranlage, unzureichende Absicherung der Stromversorgung, fehlender Abstellraum außerhalb der Wohnung. 

WOHNUNGSGRÖSSE:

Bei der Wohnungsgrösse wird unterstellt, dass Normalwohnungen i.d.R. bis zu 100 m2 groß sind. Bei Kleinwohnungen unter 45 m2 mit integriertem Sanitär- und Versorgungsbereich ist im Einzelfall wegen des höheren Baukostenaufwandes ein Zuschlag erforderlich.

Für größere Wohnungen ist der Abschlag von der Gesamtwohnfläche zu berechnen. Für vermietete Einfamilienhäuser gelten die Werte des Mietspiegels sinngemäß, jedoch ohne Großwohnungsabschlag, wobei die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen sind.

NEBENKOSTEN:

Die Mieten des Mietspiegels sind Nettomieten ohne Betriebskosten gem. § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und ohne sonstige Kosten für Nebenleistungen. Die Erhebungsart richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen. Unberücksichtigt bleiben Vergütung und Zuschläge für Leistungen, die neben der Wohnraumnutzung gewährt und vertraglich vereinbart werden. Schönheitsreparaturen in den Wohnungen sind nicht in den Mietwerten enthalten. Für Teil- oder Vollmöblierung ist ein angemessener Zuschlag, der sich nach dem Zeitwert richtet, zulässig.

Betriebskosten gem. § 2 BetrKV sind:
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Entwässerung, Kosten für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Kosten des Betriebs eines maschinellen Personen- und Lastenaufzuges, Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege, Kosten der Allgemeinbeleuchtung, Kosten der Schornsteinreinigung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Kosten für den Hauswart, Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung. Die Umlagemöglichkeit richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen. Nach § 560, Abs. 4 BGB dürfen für Betriebskosten im Sinne von § 2 BetrKV Vorauszahlungen nur in einer angemessenen Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.

Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Anstreichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Wohnungen sind nicht in den Mietwerten der Mietspiegel enthalten.

ALLGEMEINES:

Der Mietspiegel dient als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten im Stadtgebiet Alsdorf. Er bietet den Vertragspartnern die Orientierungsmöglichkeit, in eigener Verantwortung die Mieten nach Lage, Ausstattung, Alter und Zustand der Wohnung des Gebäudes zu vereinbaren. Bei Mietpreisvereinbarungen sind die Vorschriften des § 5 Wirtschaftsgesetz und § 291 Strafgesetzbuch zu beachten.

Die Mieten nach Lage, Ausstattung, Alter und Zustand der Wohnung des Gebäudes zu vereinbaren.

Nach den §§ 558 ff BGB ist bezüglich Mieterhöhungen zu beachten, dass 

• die bisherige Miete zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens seit mindestens einem Jahr unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhung nach Modernisierung und Erhöhung der Betriebskosten),
• das Mieterhöhungsbegehren, welches schriftlich gestellt werden muss, die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht übersteigt,
• der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht hat.

Die erhöhte Miete kann ab dem 3. Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter verlangt werden. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist von 2 Monaten. Diese beginnt mit Ablauf des Monats, in dem ihm das Mieterhöhungsbegehren zugegangen ist. Verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb eines Zeitraumes von 3 weiterer Monate auf Zustimmung klagen.

Die in der Tabelle genannten Mietsätze gelten vorbehaltlich außergewöhnlicher Änderungen zunächst bis zum 31.12.2025. 

Der Mietspiegel ist erhältlich bei:

Haus- und Grundbesitzer-Verein e.V. Alsdorf

Hubertusstraße 23, 52477 Alsdorf

Tel.: 0 24 04 - 59 64 760

info@HausundGrund-Alsdorf.de
www.HausundGrund-Alsdorf.de

(Donnerstags von 15.00 - 17.00 Uhr)

Mieterschutzverein e.V. Aachen

Talstraße 2, 52066 Aachen

www.mieterverein-aachen.de